Стройка на паузе или будет рывок? Что на самом деле происходит с рынком жилья и стройматериалов в 2026 году – разбираемся

О темпе строительства сегодня

На пороге – февраль. Завершился первый месяц 2026 года и, если поговорить
с девелоперами, снабженцами и подрядчиками без камер и диктофонов, почти
все произнесут: рынок притормозил, однако ощущается это не концом и финальной точкой развития, а скорее глубоким вдохом и временным замедлением.

2025 год словно был «годом осторожности». По стране в работе одновременно находится около 119 млн кв. м жилья – солидная на бумаге цифра. Куда важнее другой вопрос: сколько проектов реально запускаются сейчас и сколько из них дойдёт до ввода в эксплуатацию?

За восемь месяцев 2025 года новых проектов стартовало около 25 млн кв. м, вводы объектов составили примерно 20 млн кв. м. Для сравнения – в 2024 году запусков было почти вдвое больше.

Цифры отлично показывают настроение строительного рынка: девелоперы не бегут вперёд, скорее идут шагом и осознанно. Запускают очереди аккуратно, чаще растягивают сроки и гораздо внимательнее считают экономику каждого квадратного метра. При этом обеспеченность жильём в стране держится примерно на уровне 29,5 кв. м на человека при целевых ориентирах по вводу – 100 млн кв. м к 2030 году и 130 млн кв. м к 2036-му – никуда не делись. Это значит лишь одно – рано или поздно ускоряться придётся несмотря на высокие ставки по ипотеке, падение покупательского спроса, изменения по семейной ипотеке, наступившие в 2026 году.

Что происходит со стоимостью строительства?

Индекс строительства МКД к осени 2025 года показывает рост затрат примерно на 4% год к году. Цифра, вроде бы, небольшая, но внутри структуры всё гораздо интереснее.

Сильнее всего выросли в цене бетон и железобетонные изделия – более, чем на 40% за год. А это основа любой «коробки», многоэтажки и, следственно, массовой застройки.

По другим группам рост выглядит скромнее. Обозначим следующие:

• инженерные системы и электрика;
• окна и теплоизоляция;
• сухие смеси и стеновые материалы;
• двери, сантехника, плитка.

В большинстве случаев – от нескольких процентов до 6–7%. Есть категории, которые почти стоят на месте, например лакокрасочные материалы и обои.

В итоге складывается неприятная комбинация: продажи растут медленно, а себестоимость почти по всем позициям медленно, но верно ползёт вверх. На это влияют и перебои с поставками зарубежной продукции, рост налогов и увеличение стоимости логистики,

Как чувствует себя спрос на стройматериалы

Производители и поставщики отмечают снижение потребления ещё с середины 2024 года. В 2025-м сценарий повторился: активное начало года, затем спад и небольшое оживление ближе к концу лета.

По оценкам рынка, снижение спроса составило:

• теплоизоляция и рулонные материалы – минус, примерно, 4,5%;
• модифицированные смеси – минус 6%;
• плитка – минус до 10%.

Важно другое. Массовые проекты за последние годы стали заметно качественнее. Возвращаться к подъездам и дворам образца начала 2000-х рынок не готов, как не готовы покупатели начавшие ценить комфорт и особо внимательно относящиеся к вложениям
на фоне текущей экономической ситуации. Оптимизация идёт не за счёт «подешевле
и попроще», а за счёт:

• рассмотрения альтернативных брендов (в том числе отечественных);
• пересмотра логистики;
• более рациональных, оптимизированных технических решений.

Иногда это приводит к обратному эффекту – локальным дефицитам. В 2025 году, например, в пиковые периоды возникали проблемы с поставками потолочных систем.

Почему пауза может быстро смениться перегревом

Пока ключевая ставка остаётся высокой, застройщики стараются закупать только необходимый минимум. Производители, в свою очередь, не держат большие склады.

Но как только ипотека станет заметно доступнее, отложенный спрос может выйти на рынок почти одномоментно. И тогда стройки снова начнут активно выбирать материалы.

Если это совпадёт с «усохшими» запасами, возможны волны дефицитов по:

• стеновым материалам;
• ЖБИ;
• теплоизоляции;
• отдельным видам инженерных систем и отделки.

Ожидания от 2026 года

Базовый сценарий – постепенное снижение ставки в диапазон 12–14% к концу года. Потенциально, ипотека медленно станет чуть доступнее, темп совершения сделок увеличится, девелоперы увеличат запуск новых очередей и «разморозят» проекты.

Оптимистичный вариант – более быстрое снижение ставки и возвращение части инвесторов.

Какие компании окажутся в выигрыше

В 2026 году лучше всех будут чувствовать себя те, кто:

• заранее выстроил несколько цепочек поставок;
• умеет планировать закупки по разным сценариям;
• работает с нацпроектами и госконтрактами;
• выстроил систему управления тендерами, а не действует хаотично.

Рынок сейчас выглядит спокойным, однако ожидаемо, что эта внешняя маска тишины скрывает шум накапливающейся энергии. Поэтому более актуальным звучит вопрос
не о новом цикле роста, а о тех компаниях, кто к нему будет готов.

Если тема вам откликается — не оставайтесь с ней один на один.
Обсуждаем такие вопросы в профессиональном сообществе в телеграме «Все свои» и разбираем точечно на консультациях с Сергеем Федоренко.