Общественные пространства как актив: почему парк окупается лучше паркинга. Часть 1

Часть 1. Зарубежный опыт

Представьте себе две инвестиционные модели. Первая — подземный паркинг на триста машино-мест с бетонными перекрытиями, системой вентиляции, охраной и въездными группами, строительство которого обходится в сумму, сопоставимую с возведением небольшого жилого дома. Вторая — общественное пространство: парк с прогулочными аллеями, детскими площадками, велодорожками, амфитеатром и уличными кафе, спрятанными в тени деревьев.

Что выберет типичный девелопер, привыкший считать каждый квадратный метр и минимизировать риски? Ответ очевиден: паркинг. Потому что машино-место можно продать, получить быстрые деньги и забыть о проекте для строительства. А парк воспринимается как «социальная нагрузка», объект благоустройства, который требует обслуживания и не приносит прямой прибыли.

Это заблуждение обходится строительной отрасли в миллиарды рублей упущенной выгоды. Парк — это не статья расходов, а полноценный генератор дохода, который по своей экономической эффективности оставляет паркинги далеко позади. И сегодня мы разберем, почему так происходит и какие цифры это подтверждают, начав с зарубежного опыта.

Для современного строительного подрядчика, который занимается комплексным развитием территорий, реконструкцией объектов строительства и реализацией крупных объектов для строительства, качественная городская среда давно стала не просто «дополнительной опцией», а полноценным экономическим инструментом. И это уже учитывают не только девелоперы, но и проектировщики, специалисты НОСТРОЙ, специалисты НОПРИЗ, участники реестра СРО и реестра членов СРО.

Чикагский «606»: парк, который изменил экономику района

Одним из самых показательных примеров в мировой практике стало превращение заброшенной железнодорожной линии в Чикаго в парк «606». В 2015 году после публичных инвестиций в размере 95 миллионов долларов здесь открылась 2,7-мильная пешеходно-велосипедная трасса, проложенная по бывшему железнодорожному полотну. Место, которое раньше было источником шума и визуального загрязнения, превратилось в линейный парк, соединивший несколько районов города.

Исследователи из Колумбийского университета провели детальный анализ влияния этого парка на окружающую недвижимость, используя данные о сделках с недвижимостью за 12 лет (с 2010 по 2022 год) и метод разности разностей, который позволяет изолировать эффект именно от создания парка, отделив его от других факторов, влияющих на рынок жилья. Результаты оказались впечатляющими: для объектов недвижимости, расположенных в радиусе одного километра от парка, стоимость выросла на 4–6%, а в первый год после открытия пиковый эффект для домов в радиусе 250 метров достигал 16–17%.

При этом исследователи зафиксировали и важный социальный эффект: в районах с низкими доходами рост цен на жилье оказался даже более выраженным, чем в благополучных кварталах, особенно там, где бедные районы граничили с более состоятельными. В некоторых локациях рост достигал 40%.

Парк не просто повысил стоимость квадратного метра — он запустил механизм улучшения целых кварталов, привлекая новые инвестиции и повышая качество городской среды. Фактически речь идет о том, что грамотный проект для строительства и благоустройства способен менять экономику территории сильнее, чем отдельные коммерческие объекты.

Миллениум-парк: 490 миллионов инвестиций и 1,4 миллиарда ежегодного дохода

Еще более масштабный пример — чикагский Миллениум-парк, открытый в 2004 году. Десять гектаров в самом центре города обошлись в 490 миллионов долларов — сумма, которая могла бы построить несколько десятков паркингов. Но результат оказался совершенно иного порядка.

По данным экономических исследований, парк с более чем пятью миллионами посетителей ежегодно генерирует около 1,4 миллиарда долларов в виде прямых расходов посетителей и дополнительных 78 миллионов долларов налоговых поступлений. Количество жилых домов в районе за первое десятилетие существования парка увеличилось на 57 процентов. Новые жилые кондоминиумы с видом на парк продавались с надбавкой в 25–40% по сравнению с аналогичными квартирами, выходящими на городскую застройку или озеро Мичиган. В некоторых случаях эта премия превышала 125 долларов за квадратный фут — почти 1350 долларов за квадратный метр.

Для строительной отрасли это особенно важный сигнал: качественное общественное пространство становится фактором прямой капитализации недвижимости. А значит, строительная смета, смета на строительные работы и даже расценки на строительные работы должны рассматриваться не только через призму себестоимости, но и через будущую стоимость среды.

Европейский опыт: 15-минутный город как драйвер капитализации недвижимости

Концепция «15-минутного города», активно внедряемая в Париже, Барселоне, Мельбурне и Стокгольме, подтверждает ту же закономерность уже на уровне целых районов. Исследования показывают, что улучшение пешеходной доступности, наличие зеленых зон и смешанное использование территорий напрямую капитализируются в стоимость жилья — этот феномен получил название «надбавка за близость» (proximity premium).

При этом важно понимать и оборотную сторону этого процесса: та же надбавка, если ее не сопровождать механизмами регулирования, может усиливать социальное неравенство и запускать процессы джентрификации, вытесняя коренных жителей из улучшающихся районов.

Поэтому грамотный девелопер должен не просто строить парк, а интегрировать его в долгосрочную стратегию развития территории с учетом социальных последствий, транспортной модели, инженерной инфраструктуры и будущей эксплуатации объекта строительства.

Что говорят исследования: надбавка за зелень от 3 до 7%

Систематический анализ научных работ по теме оценки городских зеленых зон позволяет вывести усредненные показатели капитализации. Исследование, проведенное в Белфасте (Ирландия) на основе почти пяти тысяч сделок с недвижимостью, показало, что близость к зеленым насаждениям увеличивает стоимость жилья на 3,0–3,6%, а расположение около побережья или крупных озер дает надбавку в 5,3–7,3%.

Шанхайское исследование, охватившее десятилетний период с 2012 по 2021 год, добавило к этой картине важный нюанс: готовность платить за доступ к зеленым зонам существенно различается между покупателями и арендаторами, причем покупатели демонстрируют значительно более высокую готовность платить. Это означает, что для девелопера, ориентированного на продажу жилья, инвестиции в качественные общественные пространства окупаются напрямую через повышенную цену квадратного метра.

Китайское исследование зеленого коридора Цзиньчэн в Чэнду, проанализировавшее 106 328 записей о сделках с недвижимостью в период с января 2017 года по декабрь 2020 года, подтвердило, что квартиры вдоль зеленых коридоров продаются по более высоким ценам по сравнению с квартирами, расположенными на расстоянии более 500 метров. При этом был обнаружен интересный эффект: дома на расстоянии 500–1000 метров от зеленого коридора получают даже большую выгоду, чем те, что расположены непосредственно вплотную к нему.

В этой части статьи мы рассмотрели зарубежный опыт — от американских парков, превращавших заброшенные железные дороги в точки роста стоимости недвижимости, до европейских концепций «15-минутного города» и азиатских исследований зеленых коридоров. Во второй части мы перейдем к российской практике: расскажем об иркутской транспортной модели, которая позволяет пересчитать парковочные нормативы, разберем четыре экономических механизма, по которым парк окупается лучше паркинга, а также затронем вопросы 309 ФЗ, проверки контрагента, договоров строительного подряда и современной экономики строительного бизнеса.

Если тема откликается — не оставайтесь с ней один на один.

Такие вопросы регулярно обсуждаем в нашем профессиональном сообществе: есть чаты в Telegram «Все свои», во ВКонтакте и в Max — подключайтесь, где удобнее.

А если нужна точечная проработка вашей ситуации — разбираем на консультациях с Сергеем Федоренко в Telegram и в Max. Записаться на консультацию можно здесь.