В строительстве деньги чаще теряются не на площадке.
Они теряются раньше — в договоре.

Это не всегда очевидно. На старте всё выглядит корректно: есть объект строительства, есть проект для строительства, выполнены изыскания для строительства, согласованы объёмы. Подписан договор строительного подрядчика, определены строительно монтажные работы, есть смета на строительные работы.

Дальше начинается выполнение строительных работ — и в какой-то момент становится понятно: экономика «не сходится».

Если смотреть практику, причины почти всегда повторяются. Ниже — семь типовых узлов, где строительный подрядчик системно теряет деньги.

1. Неурегулированные дополнительные работы

В реальной работе отклонения от проекта — норма.
Особенно если речь идёт о сложных проектах или таких форматах, как реконструкция объектов строительства.

Однако в договоре часто отсутствует чёткий порядок оформления дополнительных работ.

В результате:
— работы фактически выполнены
— основания для оплаты не зафиксированы

Это особенно критично на объектах, где участвуют несколько сторон и высокая степень согласований, включая объекты из реестра объектов культурного наследия.

В строительной практике это один из ключевых источников потерь.

2. Отсутствие механизма изменения стоимости

Любая строительная смета со временем перестаёт быть актуальной.
Меняются объёмы, корректируется проект для строительства, появляются новые требования.

Тем не менее, во многих договорах не прописан механизм пересмотра стоимости.

Это приводит к ситуации, когда:
— фактический объём работ увеличивается
— расценки на строительные работы остаются прежними

В результате смета на строительные работы теряет связь с реальностью, а подрядчик финансирует изменения за счёт собственной маржи.

3. Жёстко зафиксированные сроки без оговорок

Сроки выполнения строительных работ — один из самых чувствительных параметров.

При этом в договоре часто не учитываются факторы, на которые подрядчик не влияет:
— задержка передачи документации
— изменения проекта
— несвоевременное финансирование

Особенно это актуально для проектов, где участвуют государственные заказчики или применяются нормы, связанные с 309 ФЗ и ФЗ 309 от 2025.

Если перенос сроков не урегулирован, подрядчик автоматически оказывается ответственным за нарушения, даже если их причина вне его зоны контроля.

4. Формальная проверка контрагента

Перед заключением договора нередко ограничиваются поверхностной оценкой.

При этом доступные инструменты позволяют провести базовую, но важную проверку контрагента:

— реестр СРО
— реестр членов СРО
— реестр НОСТРОЙ
— НОПРИЗ реестр
— реестр НРС (национальный реестр специалистов в области строительства)

Проверяются:
— наличие СРО документ
— специалисты НРС, НРС НОСТРОЙ, НРС НОПРИЗ
— соответствие ОКВЭД строительные работы и ОКВЭД строительно монтажные

Игнорирование этих проверок увеличивает риск работы с участниками рынка, не способными нести обязательства.

5. Смета как формальность, а не инструмент управления

В ряде случаев составление сметы носит формальный характер.

При этом строительная смета должна быть рабочим инструментом, а не приложением к договору.

На практике часто не учитывается:
— изменение объёмов
— корректировка работ (например, гидроизоляция в смете, прокладка кабеля в смете, фасад расценка в смете)
— колебания стоимости материалов

Отдельная проблема — ориентация только на прайс на строительные работы или усреднённый прайс лист на строительные работы 2026 без учёта специфики конкретного объекта.

В результате:
— смета бетон, отделочные и инженерные работы считаются «впритык»
— резерв отсутствует
— любое отклонение ведёт к снижению рентабельности

6. Неурегулированный документооборот

Исполнительная документация часто воспринимается как формальность.

Однако именно она становится ключевым доказательством в спорных ситуациях.

Отсутствие чёткого порядка оформления:
— актов
— журналов
— исполнительных схем

приводит к тому, что подрядчик не может подтвердить объём и качество выполненных работ.

В условиях, когда рейтинг строительных компаний и репутация играют всё большую роль, такие риски становятся системными.

7. Отсутствие управленческого запаса

Этот пункт редко фиксируется в договоре, но напрямую связан с его условиями.

Вход в проект «по минимальной цене» — распространённая практика.
Особенно в конкурентной среде строительного подряда.

При этом:
— прайс на строительные работы формируется без запаса
— расценки на строительные работы занижаются
— смета не учитывает риски

В результате подрядчик оказывается в ситуации, где любое отклонение (сроки, объёмы, логистика) приводит к потере прибыли.

Вывод

Договор строительного подряда — это не юридическая формальность, а инструмент управления рисками.

Он должен учитывать:
— специфику объекта строительства
— структуру работ
— реальную экономику проекта

Практика показывает:
если не урегулированы дополнительные работы, изменения стоимости, сроки и документы — потери неизбежны.

В условиях, когда требования к отрасли усиливаются (в том числе через механизмы СРО, НОСТРОЙ, НОПРИЗ, национальный реестр специалистов в области строительства и изменения, связанные с 309 ФЗ СРО), качество договорной работы становится фактором устойчивости бизнеса.

И вопрос здесь не в том, есть ли договор.
Вопрос в том, насколько он отражает реальность строительного процесса.

Если тема откликается — не оставайтесь с ней один на один.

Такие вопросы регулярно обсуждаем в нашем профессиональном сообществе: есть чаты в Telegram «Все свои», во ВКонтакте и в Max — подключайтесь, где удобнее.

А если нужна точечная проработка вашей ситуации — разбираем на консультациях с Сергеем Федоренко в Telegram и в Max. Записаться на консультацию можно здесь.