НДС для строителей в 2026: кто заплатит за это из вашего кармана

С 2025 года упрощёнка лишилась иммунитета от НДС. Часть строительных компаний уже прошла через это, остальные проходят прямо сейчас. С 2026 года порог снизили: теперь НДС платят все, чья выручка за прошлый год превысила 20 млн рублей. И первый вопрос, который встаёт перед каждым директором, прорабом и собственником небольшой строительной фирмы: кто в итоге несёт эту нагрузку – компания съедает из прибыли, перекладывает на заказчика или давит на субподрядчика? Разбираемся в статье!

Что изменилось — и почему это касается каждого

До 2025 года компании на УСН жили без НДС. Это был один из главных плюсов упрощённого налогообложения. Теперь те, у кого выручка превышает 60 млн рублей в год, обязаны платить налог. Порог кажется высоким, но в стройке он набирается быстро: один нормальный объект – например, загородный дом, блок таунхаусов или коммерческое помещение…и ты уже в зоне!

Введены две ставки: 5% без права на вычет и 20% с вычетом входного НДС. Выбор между ними не простая формальность, которую делегируешь бухгалтеру и забудешь. Теперь это управленческое решение, которое влияет на маржу, на переговоры с заказчиком и на конкурентоспособность компании в целом.

5% или 20%: где ловушка

Казалось бы, 5% – это логичный, закономерно очевидный выбор! Работает логическая связка: «Меньше ставка, меньше платишь, меньше головной боли», но тут скрывается серьёзный подвох, который многие не просчитывают заранее.

Если работаешь с крупными заказчиками на ОСНО, им нужен вычет по НДС. При ставке 5% ты не можешь выставить полноценный вычетный счёт-фактуру, а значит  автоматически становишься невыгодным подрядчиком для серьёзных игроков рынка. Часть заказов просто уйдёт к конкурентам, которые работают на 20% налоговом обложении.

Ставка 20% с вычетом выгодна тем, у кого высокая доля материалов в затратах. Закупаешь металл, бетон, кровлю, кабель у плательщиков НДС – берёшь входной вычет, реально платишь меньше расчётного. Но если основная часть работ включают в себя руки, бригады на упрощёнке, и частные заказчики-физики – вычет не наберёшь, и 20% лягут на тебя
в полную силу.

История с одного объекта

Прораб из Подмосковья рассказал такой случай прошлой осенью. Его компания строила коттеджный посёлок из 12 домов. Все заказчики, казалось бы, частные лица, ничего необычного. Они выбрали ставку 5%: посчитали, что так проще и дешевле.

К середине года выяснилось, что двое из заказчиков – ИП на ОСНО, которые покупали дома для коммерческих нужд и хотели принять расходы с НДС к вычету. Пришлось экстренно пересогласовывать договоры, переписывать сметы, а главное, чаще самое сложное – объяснять людям, почему цена изменилась. Безусловно, без последствий не обошлось. Один заказчик в итоге ушёл к другому подрядчику, который с самого начала работал
на 20%.

Вывод простой: выбор ставки НДС – это не базовая, элементарная бухгалтерская задача,
а часть переговоров с заказчиком, которые должны состояться в полном объёме со всеми «за» и «но» ещё до подписания договора! Это критично важно! Один правильный вопрос на берегу экономит серьёзные деньги и нервы в разгар стройки всем участникам процесса.

Кто реально заплатит: три сценария

Рассмотрим три варианта развития событий. Первый – компания съедает НДС из маржи. Это происходит, когда договор подписан по старой цене, а налоговая нагрузка неожиданно выросла. Маржинальность в стройке и без того 10–15% на хорошем объекте. Вычти из неё 5% НДС
и работа превращается почти в благотворительность, где ты финансируешь и заказчика,
и государство одновременно.

Сценарий второй – заказчик доплачивает сверху через подписанное дополнительное соглашение. Это реально, если успел включить НДС в новый договор или быстро подписал дополнение к старому. Большинство заказчиков понимают, что налоги – это не твоя прихоть, а федеральный закон. Не надо бояться этого разговора. Тех, кто боится, ждёт первый сценарий. А стоит ли оно того?

Третий – давление на субподрядчика. Генподрядчик говорит бригаде или малому субподрядчику: «Работай без НДС, иначе не возьмём». Это реальная история для небольших ИП и бригад. Но та же схема создаёт реальные риски для генподрядчика: налоговая смотрит на всю цепочку сделок и при желании квалифицирует это как дробление бизнеса с последующими доначислениями. Последствия, полагаем, очевидны.

Что делать прямо сейчас

Первым делом нужно проверить выручку за прошлый год. Если имеет место превышение 60 млн – ты уже плательщик, вопрос только в дате наступления обязанности.

Пересмотрите структуру затрат по последним объектам. Посчитайте объективно и реально: сколько поставщиков и субподрядчиков сами работают с НДС? Если больше половины затрат у плательщиков НДС, то ставка 20% с вычетом, скорее всего, даст меньше фактической нагрузки, чем кажущаяся «выгодная» пятёрка (5%).

Переговорите с заказчиками по текущим объектам заранее. Не ждите, пока разница вылезет в акте выполненных работ и превратится в спор. Честный разговор сейчас – это уважение
к партнёру и к себе, который покажет ваш профессионализм, вовлечённость
и клиентоориентированность. Что дорогого стоит.

И последнее: не решай эти вопросы в одиночку или только с бухгалтером, который ведёт пять разных отраслей. Налоговый консультант, который понимает строительную специфику – идеальный советник в данной ситуаций, это рабочий инструмент, как нивелир: без него фундамент поведёт.

Что в итоге?

НДС в строительной отрасли – не просто строчка в декларации, а реальные деньги, которые кто-то конкретный вытащит из своего кармана. Вопрос только в том – кто именно? Принял ли ты это решение сам, или за тебя его приняли обстоятельства?

Поделитесь мнением в комментариях: кто как решал вопрос с НДС на своих объектах? Выбрали 5% или 20%? Пожалели ли о своём выборе? 👇

👉 Продолжайте читать нас – мы «Строим мир» вместе с вами!